調整箭在弦上！央行22字定調存量房貸利率，存量住房貸款利率下調或進入實操層面

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"繼續(xù)引導個人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。指導商業(yè)銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。"8月1日，中國人民銀行、國家外匯管理局在召開的2023年下半年工作會議上，為支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展再次釋放明確的政策信號。對于理解下半年央行在新的貨幣政策工具使用上和新的政策支持方向上都具有重要的指導作用。

多位受訪人士對《華夏時報》記者表示，此次央行提出的要求更加明確，回應了市場呼聲，傳遞出更加積極的信號。在下半年調整存量房貸是房地產(chǎn)領域非常重大的一件事。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進向《華夏時報》記者表示，從此前的"支持"和"鼓勵"，到現(xiàn)在的"指導"，這意味著政策改革進入到實操層面，也意味著一些銀行在實操中可能有困惑，需要央行來定調。

降首付、降存量房貸利率

房地產(chǎn)是我國支柱產(chǎn)業(yè)，其良性循環(huán)對經(jīng)濟恢復和發(fā)展具有重要意義。

此前7月14日在國新辦新聞發(fā)布會上，央行貨幣政策司司長鄒瀾曾直言，按照市場化、法治化原則，支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。

而8月1日召開的央行下半年工作會議僅用22個字對存量房貸利率進行定調。央行表示"指導商業(yè)銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率"。

"此類表述的差異在于，過去是"支持"和"鼓勵"，而現(xiàn)在是"指導"。這就意味著政策改革進入到實操層面，也意味著一些銀行在實操中可能有困惑，需要央行來定調。"嚴躍進分析道。

央行此前公布的數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年新發(fā)放個人住房貸款加權平均利率為4.18%，比上年同期低107個基點。時隔10個月后，在今年6月LPR迎來年內首次下調，1年期和5年期以上LPR均跟隨政策利率下調10個基點。目前5年期以上LPR為4.2%。

隨著新購住房貸款利率的持續(xù)下調，與之形成對比的是，2022年年初至今，5年期以上LPR僅下調了45個基點，存量房貸利率隨LPR下調點數(shù)遠小于新購房貸利率，因此造成存量房貸利率偏高，疊加去年理財收益下降，在去年末居民提前還款現(xiàn)象明顯。

"降低存量房貸利率有助于降低居民負擔，提升居民消費意愿。此次央行再次明確提出"指導商業(yè)銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率"，預計未來將有商業(yè)銀行逐步落地相關政策。"中指研究院指數(shù)事業(yè)部總經(jīng)理曹晶晶對記者分析表示。

對于央行此番表態(tài)，在招聯(lián)首席研究員董希淼看來，存量房貸調整工作應遵循"依法"和"有序"兩個原則。

""依法"說明存量房貸合同由銀行與借款人簽訂，利率條款變更也應在指導意見之下，由借貸雙方依法協(xié)商一致；"有序"即存量房貸利率調整不會"一刀切"，可能主要針對利率明顯偏高的部分存量房貸，可根據(jù)利率高低分別確定不同的下調幅度，也可以是階段性下調。" 董希淼對《華夏時報》記者如是說。

此外會議還提出，因城施策精準實施差別化住房信貸政策，繼續(xù)引導個人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2023以來全國已有超40城調整首套房貸利率下限至4%以下。根據(jù)中指研究院監(jiān)測，7月重點城市首套平均房貸利率已降至3.9%，較2021年高點下調超150個基點，大幅降低了居民購房成本。

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