9月底，房地產(chǎn)行業(yè)“止跌回穩(wěn)”的要求被提出，此后各類支持房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展政策接連出臺，為市場各方提振信心。行業(yè)龍頭萬科抓住政策東風(fēng)帶來的市場機(jī)遇，在十一假期取得良好銷售表現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)認(rèn)購金額超百億。

事實(shí)上，無論市場如何變化，萬科始終在全力以赴，積極行動。全力行動的萬科前三季度實(shí)現(xiàn)營收2200億元，繼續(xù)堅守財務(wù)安全底線，今年全部公開債已完成兌付，第三季度經(jīng)營性現(xiàn)金流保持為正，回款率超100%，新增融資、再融資超770億元。同時，萬科高質(zhì)量交付超11萬套，銷售突破1800億元跑贏大市，并堅持租購并舉，長租公寓業(yè)務(wù)運(yùn)營規(guī)模和效率保持行業(yè)第一，出租率及客戶滿意度雙雙突破95%。在守好當(dāng)下安全的基礎(chǔ)上，萬科還在積極為行業(yè)新發(fā)展階段構(gòu)建能力“護(hù)城河”，開發(fā)業(yè)務(wù)產(chǎn)品力與精準(zhǔn)投資能力持續(xù)提升，年內(nèi)全部新投資項(xiàng)目首開兌現(xiàn)度達(dá)100%，長租業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)發(fā)展模式突破，通過“由售改租模式”盤活內(nèi)外部存量房源超8000間，同時萬科還實(shí)現(xiàn)了多賽道REITs突破，成為業(yè)內(nèi)少數(shù)實(shí)現(xiàn)多業(yè)態(tài)、多層次不動產(chǎn)基金突破的企業(yè)。

不謀長遠(yuǎn)者不足以謀當(dāng)下，房地產(chǎn)新發(fā)展階段對房企提出了全新的能力挑戰(zhàn)，例如住宅小區(qū)如何滿足客戶日益多樣化的需求，投資容錯率大幅收縮下如何做到精準(zhǔn)投資、租購并舉趨勢下長租業(yè)務(wù)如何實(shí)現(xiàn)發(fā)展模式突破、大量的經(jīng)營性資產(chǎn)如何實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)等等，誰能搶先做好能力準(zhǔn)備，誰就能更好地?fù)屨忌砦?，在行業(yè)新階段繼續(xù)獲得更好的發(fā)展。

今年以來，萬科積極研發(fā)適配城市發(fā)展趨勢的綜合住區(qū)產(chǎn)品，在多個一線及省會城市實(shí)現(xiàn)熱銷，銷售保持行業(yè)前列。截至9月底，萬科銷售突破1800億元，持續(xù)跑贏大市，銷售表現(xiàn)優(yōu)于百強(qiáng)整體水平。近年來，萬科一直持續(xù)加大對住宅客戶的分析和研究，加強(qiáng)社區(qū)配套的設(shè)計和運(yùn)營，將生產(chǎn)、生活、生態(tài)集于一體，以上海理想之地項(xiàng)目為代表打造了一批優(yōu)質(zhì)的綜合住區(qū)，獲得客戶廣泛認(rèn)可。北京東廬、沈陽胤樾、貴陽都會印象等項(xiàng)目平均去化率達(dá)80%，平均稅前毛利率達(dá)18%;最新開盤的上海中輿傲舍項(xiàng)目，取證去化率同樣達(dá)到80%，開盤當(dāng)日銷售41億。

與此同時，伴隨住宅開發(fā)市場規(guī)模持續(xù)收縮、銷售難度顯著上升，房企投資容錯率大幅降低，對投資兌現(xiàn)度提出了明顯更高的要求，而萬科已逐步建立適配新發(fā)展階段的精準(zhǔn)投資能力。截至目前，萬科今年全部新投資項(xiàng)目首開兌現(xiàn)度達(dá)100%。事實(shí)上，行業(yè)高增長時代成為過去時，樓市銷量及價格均已今非昔比，但萬科2022年以來主動投資的項(xiàng)目整體兌現(xiàn)度達(dá)87%，銷售毛利率平均達(dá)17%，體現(xiàn)了公司投資、管理水平的持續(xù)提升，為未來的健康可持續(xù)發(fā)展做好了投資能力的準(zhǔn)備。

租購并舉，在長租公寓領(lǐng)域，萬科也在業(yè)內(nèi)率先實(shí)現(xiàn)發(fā)展模式的突破。過去，長租公寓業(yè)務(wù)一直存在“理想很美，現(xiàn)實(shí)很骨感”的挑戰(zhàn)，雖符合行業(yè)趨勢，市場空間巨大，但始終未能建立可持續(xù)的生意模式。今年以來，萬科長租業(yè)務(wù)打通“由售改租”模式，運(yùn)用成熟的運(yùn)營管理能力，以“服務(wù)方”而非“包租方”的方式參與，助力內(nèi)外部客戶盤活存量資源的同時，實(shí)現(xiàn)自身租賃房源和收入規(guī)模的提升，前三季度盤活內(nèi)外部存量房源超8000間，其中，完成萬科旗下超5500間房源的盤活，其中多個項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)開業(yè)即滿租。

此外，開發(fā)業(yè)務(wù)規(guī)模見頂之后，經(jīng)營性業(yè)務(wù)對房企的重要性日益突出，面對國內(nèi)百萬億級的存量經(jīng)營性資產(chǎn)，誰能率先打通以REITs為代表的資產(chǎn)證券化通路，誰就能更好地把握市場機(jī)遇。而截至目前，萬科已成為業(yè)內(nèi)少數(shù)實(shí)現(xiàn)多業(yè)態(tài)、多層次不動產(chǎn)基金突破的企業(yè)，開始建立符合行業(yè)未來發(fā)展模式的資產(chǎn)證券化能力。今年以來，萬科4月印力REIT上市，保障性租賃住房REIT和物流倉儲REIT也已進(jìn)入申報進(jìn)程，同時還成立了旗下首個商業(yè)Pre-REIT基金。不僅如此，萬科的REITs和Pre-REITs基金，已獲得包括中信、建信、平安、招商、泰康等眾多專業(yè)投資者的支持，體現(xiàn)了市場對萬科資產(chǎn)質(zhì)量和運(yùn)營能力的高度認(rèn)可。

機(jī)會留給有準(zhǔn)備的人。隨著9月以來政策暖風(fēng)頻吹，市場信心逐步恢復(fù)，行業(yè)也逐步進(jìn)入新的發(fā)展階段，而萬科已提前做好能力準(zhǔn)備，相信其將加速重回健康發(fā)展軌道，在行業(yè)下半場走得更穩(wěn)、更遠(yuǎn)。

關(guān)鍵詞： 護(hù)城河 能力 建立